2021年08月19日(木)0ブックマーク

タスキ村田浩司代表、柏村雄取締役に聞く~ライフプラットフォーム視点で見た不動産業界のディープDX

経営ハッカー編集部
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株式会社タスキ(東証マザーズ:2987)代表の村田浩司氏は「不動産業界はいまだに対面での契約が主流で、押印が必要な書類が複数あるなど、デジタル化が遅れている」と指摘する。タスキは新築投資用IoTレジデンスの企画開発を中心に、不動産テック領域で事業を展開してきた。さらにライフプラットフォーマーという視点から不動産業界のDXを捉えると、縦横無尽の展開が可能になるという。同社はどのようなDX構想を描いているのか。今回、代表の村田氏と取締役の柏村氏に、上場までの経緯や今後の成長戦略などを聞いた。

目次

    IoTレジデンスから暮らしを支えるライフプラットフォーマーへ

    -はじめに、事業内容をお聞かせください。

    村田:当社は、「タスキで世界をつなぐ~革新的なイノベーションで社会のハブになる~」を企業理念に掲げ、新築投資用IoTレジデンスの企画開発を中心に、不動産テック領域で事業を行っています。

    主力のIoTレジデンス事業では、東京23区を中心に最寄り駅から徒歩5分圏内にある20坪程度の物件を取得し、モバイル端末と連携した照明器具など、最新のIoT対応設備を備えたレジデンスを開発。単身や2人居住に向けた10戸~15戸程度の新築投資用レジデンスとして1棟販売しています。当社のIoTレジデンスは、壁式RC工法により耐震性が高く、機能性と実用性を兼ね備えた設計で、富裕層にとっては、価格は総額3億円前後の投資しやすい設定になっています。投資用のレジデンスは10億円以上の規模のモノがほとんどで、当社の価格帯の物件は、他になかなかないのが強みです。

     

    こうしたIoTレジデンスは個人投資家から海外投資家まで幅広いターゲットを想定していますが、特に純金融資産1~5億円以上の富裕層に向けて、相続対策を考慮した商品設計とコンサルティングを実施しています。

    あわせて、AI技術を活用した土地活用シミュレーターなどの不動産情報プラットフォームの開発、不動産投資型クラウドファンディングやインキュベーションファンドといった事業を展開しています。

    -なぜIoTレジデンスに着目したのですか?

    村田:投資用の賃貸マンションは、満室にして初めて商品の価値が出てきます。ですから私たちは、竣工後、最短何日で満室にできるかを重視しています。例えば、同じ10万円で借りられる部屋が周囲にあった場合、快適でスマートな暮らしができるIoTレジデンスを選びたくなりますよね。他にも、太陽光発電や蓄電池を備え、共用の電気代が抑えられ、災害時のライフラインが確保できるなどのメリットがあれば、入居率を早く高めることができます。IoTの標準装備は、安定した収益実現に大きく貢献するというわけです。

    -20坪程度の土地にフォーカスした理由と、好立地を取得するための工夫を教えてください。

    村田:20坪の土地といえば、東京でよく目にする2階建て木造住宅と同じくらいの広さです。都内には、相続が発生したり、代替わりで分割されたり、店舗が閉鎖されたりするなどして、20坪規模の土地が日々生まれています。そのため、100坪規模の土地に比べて容易に仕入れを行えます。また、中低層物件に特化することで、物件を取得した後の外部環境の変化や、建築費用の上昇といった変動要因の影響も抑制できます。

    IoTレジデンスの開発にあたっては、建設工事に必要な人手や工数を削減するため、プランの規格を統一化、かつ単純化を行う工夫をしました。さらに、近隣エリアに集中して土地の仕入れを行い、複数棟の工事を建設事業者に発注することで、コスト削減を図っています。これにより、他社よりも高く土地を買うことができます。当社は、その仕入れ力を活かし、小規模物件でも利益を出せる仕組みを持っているのです。

    -東京都心をメインにドミナント戦略を展開しているのも、そうした理由からなのですね。

    村田:先述の要因に加えて、東京の不動産市場が魅力的だからです。世界的に見ても東京の不動産は非常に安定しており、なおかつ利回りも高いと評価されています。コロナ禍でも乱高下することはありませんでした。東京は、抜群の安定感のある都市なのです。まず何があっても盤石なマーケットだと思っていますので、その駅前不動産ともなれば、今後も間違いなく伸びていくはずです。

    -他都市への進出は考えていますか?

    村田:当社は現在26人体制で運営していますが、もっと人を増やして事業を拡大し、「東京の次は名古屋だ、大阪だ」とやっていけば、デベロッパーとしては大きく膨らませることができるでしょう。しかし、そこにあまり関心を持っていません。長年不動産に携わってきた経験から、その方法だと終着駅が見えているような気がするのです。

    それよりは、当社で開発したシステムを横展開するなど、もっと収益の質そのものを高めていく考えです。AIなどの先進テクノロジーを活用して不動産テックによる情報サービスを進化させ、人々の暮らしに役立つ“ライフプラットフォーマー”として持続的な成長を目指すのが、当社の大きな構想の1つです。IoTレジデンスを軸にしながら、不動産テック事業を加速させたいですね。

    -ライフプラットフォーマーとしての事業の一つである、御社のクラウドファンディング事業についてお聞かせください。

     

    柏村:当社の不動産投資型クラウドファンディング「TASUKI FUNDS」は、オンライン上ですべての手続きが完結でき、1口10万円からの少額不動産投資サービスです。1号ファンドとなる認可保育園「キッズガーデン北区滝野川」は、予想を上回る反響をいただき、申込開始約3分で募集金額を達成しました。

     

    最大の特徴は、金融機関からの資金調達と組み合わせたハイブリッド型のファンドであり、優先劣後構造によってミドルリスク・ミドルリターンを実現していることです。金融機関の融資を加えることで調達コストを抑え、投資家の方々にリターンを返しやすくなります。

    さらに、一般投資家が優先匿名組合出資、当社が劣後匿名組合出資と区別することで、仮に資産が毀損した場合でも、当社が最初に補填する構造になり、投資家の方々に安心感を持っていただけるというわけです。こうした工夫で、年間の想定利回りが10%という商品設計ができました。保育園という、社会貢献性の高い物件を建てられたことも、とても意義のあることだったと思っています。現在、2号ファンド以降についても準備を進めています。

     

    社内ベンチャーの小回りを活かして小規模ゾーンを開拓。予定通りの上場達成

     

    -現在の事業に着目したきっかけを教えてください。

    村田:もともと私と柏村は、大手不動産デベロッパーに在籍していました。大型の分譲マンションや木造の住宅・アパートなどが事業の主体でしたが、2000年以降はいわゆる“サラリーマン大家”が活況で、会社としても小型の投資物件の開発に注力したい時期でした。

    しかし、当時のRC構造の小規模物件は利益効率が悪く、どのデベロッパーも手を付けていないゾーンでした。物件の大小に関わらず、土地取得の作業や建築確認などにかかる手間は全く一緒ですから、その割に大して儲からないと敬遠するデベロッパーが多かったのです。そこを開拓しようと、開発手法や効率的な利益の上げ方などを社内ベンチャーで研究したのが、そもそものきっかけです。柏村には、そのころから財務面や銀行対応で手伝ってもらっていました。

    -社内新規事業からスピンオフし独立を決意したのはなぜでしょうか。

    大手不動産デベロッパーのもとでは、なかなか思うように進められないことも多かったからです。上場している大きな企業の設計基準や発注金額が、小規模レジデンスの開発にマッチしなかったんですね。それを改革していくのも大きなハードルでした。例えば、我々のパートナーとなる工務店さんの規模では、与信が通らず不採用になることもありました。小規模のゾーンを開拓したい一方で、実際にやろうとすると壁がたくさんあって実現できない。このジレンマを解消するため、会社と独立について話し合いのうえ、2017年10月に商号変更する形でタスキを起業しました。

    -柏村さんはどういう理由で当社に参画したのですか?

    柏村:新しいことにチャレンジしたい、というのがジョインした一番の理由ですね。それができる環境が、タスキにはありました。大手不動産デベロッパー時代は、私も事業用地の仕入れや営業をしていたのですが、村田はその当時の上司だったというつながりもあります。

    -上場を目指した理由を教えてください。

    村田:当社のビジネスは富裕層の方々もターゲットになっていますので、会社の信用力は必要不可欠な要素です。「信用力をつけたい」「上場したらもっとビジネスがしやすくなるだろう」という会話をよく社内でもしていました。ですので、起業当時から「目指せ上場」という志で事業を進めてきたのです。

    -実際に上場準備に入られたのはいつですか?

    柏村:株式会社タスキとしてスタートしたときからです。2020年10月に上場しようと目標を立て、そこから逆算をして準備を進めていきました。ですので、ひと月もずれずに予定通りに上場を達成できたことになりますね。当初、上場準備は私ともう1人の2人体制で取り組み、着実に進めていきました。最終的には5人の内部体制で上場まで完走できました。

    -予定からひと月もずれずに上場したのはすごいですね。大きなハードルはありませんでしたか?

    柏村:最も大きなハードルは、不動産業を取り巻く事業環境でした。当時は不動産事業者の不祥事が続きましたので、審査でも何かと風当たりが強かったのを覚えています。そうした事業環境でも当社が順調に進めてこられたのは、不動産もあればIT分野もある、という部分で評価をいただけたからだと思っています。

    また、売上高を伸ばすことも急務でした。6人でスタートした会社ですので、今後どういう人材が必要か、どう教育していくかなど、組織マネジメントの面でも常に考えを巡らせていましたね。

    ハードルを乗り越えることができ、周囲のサポートには本当に感謝しています。社内だけでなく、証券会社さんや監査法人さん、東証の審査担当の方まで、人に恵まれたのが上場できた最大の要因だと思います。

    -上場してよかったことはありますか?

    村田:一番は採用。多くの人に応募いただけるようになりました。またビジネスパートナーやお客様からの評価も、間違いなく上がったと思います。ビジネスも、ファイナンスも、以前よりとてもスムーズに話が進むようになったと実感しています。

    非常にありがたいことですね。

    -上場後、ご自身や社員の意識はどう変化しましたか?

    柏村:上場することで注目をしていただき、人とお会いする機会が増えました。いろいろな方と会うと情報も豊富になります。それをどうビジネスに生かすか、社員一人ひとりが考えるカルチャーが育ってきました。また、当社が力を入れているサステナビリティに関する取り組みも、社会の公器としての意識が芽生え、社員の責任感が増したと感じています。

    -マザーズ市場の企業でSDGsへの意識も高い企業は少ないと思います。

    村田:もともと、社会に貢献できる企業でありたいという意識が強い社風なのです。例えば、当社のレジデンスは壁紙を使わず、ガイナという断熱塗料で塗装しています。その理由は、引越しの度に膨大な量の壁紙のゴミが出るからです。SDGsという言葉が浸透する前から「あれは環境に悪いね、何かいい方法を探そう」と自然に社内の話題になっていました。同様の場面は、社内でよく見かけます。当社には、時代の変化を敏感に察知して、社員同士が対話する文化が根付いているのです。

     

    不動産テックのリーディングカンパニーとしてイノベーションを起こす

    ー業界の中での役割りをどのように意識されていますか?

    柏村:はい。当社は、不動産業界のデジタル化を進めるサービスの提供が、業界全体の発展につながると考えています。そこで成長戦略として、長期的な業界変化を見越したDX推進に注力することを公表しています。

    そのプロジェクトの1つが、電気通信大学の坂本真樹研究室と産学共同で開発を進めるSaaS型土地活用シミュレーター「TOUCH&PLAN」です。これは業界初の建築プラン・事業収支作成プラットフォームで、スマートフォンの画面に表示された地図上で計画候補地をタッチすると、AIが土地情報を収集してビッグデータを解析。計画地の最適な建築プランが作成できます。それに基づき、AIが投資パフォーマンスの分析をして最適な事業計画を設定し、不動産価値の判定もできるようになりました。

     

    ー「TOUCH&PLAN」を開発しようと思ったのはなぜでしょうか。

    私たちの事業では必ず、取得する土地に対してどれくらいの建物が建つかを検証して、事業計画を作成します。そうした建築プランを立てるには非常に手間がかかり、今までは7日から10日をかけて作成していました。

    土地の仕入れを検討する際は、営業マンが1日に5物件も6物件も情報を持ち帰り、一つひとつ検討します。ボツになる物件も多いのですが、その選定を手作業で行うのは、本当に大変です。我々の業界には「千三つ」という言葉があって、それはまさに千の情報を集めた中で3つ事業化できればいい、という意味です。膨大な数を検討するのは、やはり無駄な時間とコストが発生してしまう。

    しかし「TOUCH&PLAN」を使えば、即座に最適な建築プランを作成できます。さらに、その場で物件の優先順位をつけられ、業務を飛躍的に効率化できるのです。当社の調べでは、月50件の建築プランを外注作成している場合、年間約7,000万円のコスト削減効果を見込んでいます。検討から意思決定までのリードタイムを短縮でき、働き方改革にも大いに貢献します。

    ー驚きました。劇的に生産性が向上しますね。

    村田:これは本当に喉から手が出るほど、当社が求めていたシステムなのです。外部のシステム会社さんによるものではなく、私たちが不動産事業で培った豊富な知識とノウハウによるシステムだということが、同業者に訴求できるポイントではないでしょうか。また、こうしたシステムは不動産業務に精通していなければ作れませんから、それが参入障壁となり、一朝一夕には真似できない、という当社ならではの強みになります。

    「TOUCH&PLAN」は、2021年夏から自社物件の不動産開発で活用を始め、秋頃には東京都の不動産会社様向けに外販をスタートする予定です。ゆくゆくは金融機関や税理士法人などにも利用していただき、土地活用する個人などBtoCにも拡大していきたいですね。

     

    柏村:ほかにも、お部屋案内コンテンツ作成サービス「TASUKI GOING(タスキ ゴーイング)」があります。これは内見業務を効率化するもので、バーチャルキャラクターが部屋の案内をしてくれたり、WEB上で部屋のあらゆる場所の計測(必要なカーテンのサイズ、置ける家具などが分かる)ができたり、24時間いつでもどこでもお部屋選びをサポートします。こうして私たちの日々の業務に必要なあらゆるサービスをプラットフォームに乗せ、業界全体のDXを進めていきたい考えです。

    -インキュベーションファンド事業についてもお聞かせください。

    柏村:当社が組成した「TASUKI Incubation Fund」は、不動産業界のDX推進に取り組むベンチャー企業やスタートアップ企業に特化した投資を行っています。その1号出資案件として、飛行機のファーストクラスをイメージしたコンパクトホテルを展開する株式会社ファーストキャビンHDと2021年5月に資本業務提携しました。ホテルは今、稼働率が下がっている状態ですが、今後人員が少ないまま稼働率が上がった場合には、ITテクノロジー化が必要だという課題があったのです。

    ファーストキャビン社に対しては、これまで当社が培ってきたノウハウに基づいて、IoTを活用したスマートホテルの開発を支援します。宿泊者にはパーソナライズされた快適な空間と、非接触による安全を提供でき、ファーストキャビン社にとっても人件費の削減と人手不足の解消による収益向上が見込めます。スマートホテル運営から得られるデータは、当社のIoTレジデンスの新機能開発にも活かす予定です。不動産開発のクロスセルなども含め、提携によるシナジーを見込んでいます。

    -今後の展望について、どのようにお考えですか?

    柏村:DX構想を進めていくと、不動産に知見のあるエンジニアが非常に少ないことを痛感します。裏返せば、それだけ不動産業界のテクノロジー化が遅れているということです。その解消のために、他業界との共創も視野に入れながら、産業の垣根を越えた取り組みを進めていきます。

    村田:いまだアナログな不動産業界に切り込んでいきたいという思いですね。不動産業界はデジタル化がダントツで出遅れていますので、それを私たちが変えていきたいのです。不動産テック分野のリーディングカンパニーとして、起業当時から続くチャレンジ精神を大切に、不動産業界をデジタルでデザインしてイノベーションを起こしていきたいと考えています。

     

    <プロフィール>

    村田 浩司(むらた・こうじ)
    1991年4月 明和地所㈱入社
    2002年3月 ㈱新日本建物入社
    2014年4月 同社事業本部事業開発部担当部長
    2015年1月 同社事業本部住宅事業部長
    2016年10月 当社出向事業部長
    2017年7月 当社転籍事業部長
    2017年9月 取締役事業部長
    2017年12月 当社取締役事業部長兼横浜支店長
    2018年8月 当社代表取締役社長
    2018年12月 当社代表取締役社長兼監査室長
    2019年11月 当社代表取締役社長(現任)

    柏村 雄(かしわむら・ゆう)
    2003年4月 ㈱新日本建物入社
    2016年4月 ㈱新日本商事事業部長
    2017年7月 ㈱新日本建物管理本部経営企画部次長
    2017年10月 当社転籍経営管理部長
    2018年4月 経営管理部長兼投資戦略部長
    2018年9月 取締役経営管理部長兼監査室長
    2019年4月 取締役経営管理部長
    2019年5月 取締役経営管理部長兼コンプライアン
    ス・オフィサー(現任)

     

    株式会社タスキ(英文社名 TASUKI Corporation)

    https://tasukicorp.co.jp
    本社:〒107-0061 東京都港区北青山2-7-9 日昭ビル2F
    TEL:03-6812-9330
    設立:2013年8月12日
    決算期:9月
    資本金:10億1,506万円
    許可及び免許:宅地建物取引業/国土交通大臣(1)第9357号 一級建築士事務所/東京都知事登録第62332号 建設業/東京都知事(特-30)第149863号 不動産特定共同事業/金融庁長官・国土交通大臣第99号

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