経理の基礎知識2015年07月23日（木）

譲渡所得の税率と計算方法を税理士が解説|お得な不動産の売却方法

経営ハッカー編集部

譲渡所得計算

不動産を売却することで得る所得を、譲渡所得と言います。譲渡所得には所得税と住民税の2種類の税金が課されますが、実は売るタイミングによってこの税額が大きく変わってくるのです。今回はこの譲渡所得&税額の計算方法と、お得な不動産売却のポイントを神戸直紀税理士に解説していただきました。

1）譲渡所得とは

譲渡所得とは、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を売却することによって生ずる所得をいいます。今回は、このうち不動産（土地と建物）を売却した時の取り扱いを見ていくことにします。

譲渡所得は、他の所得（給与所得、事業所得など）と合計せずに分離して課税します。これを分離課税制度といいます。

2）譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の計算式を用いて計算します。

収入金額−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

一見難しそうに見えますが、以下にそれぞれの要素を丁寧に解説していきますのでご安心下さい。

収入金額 収入金額とは不動産の売却金額です。収入金額には固定資産税・都市計画税の清算金も含まれるので注意しましょう。固定資産税・都市計画税の清算金とは、売却主が事前に支払った不動産に課される1年分の固定資産税・都市計画税のうち、日割り分を精算した金額のことを指します。

取得費 取得費とは売却した不動産の購入金額です。購入金額は売買契約書等で確認しましょう。購入金額には購入時のオプション代金や購入後のリフォーム代金も含めることができます。相続などで取得して購入金額が不明な場合は、「収入金額×5%」を概算取得費として計上できます。

ただし建物部分は購入時より価値が減少しているものとされますので、減価償却費の計上が必要です。

譲渡費用 譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用のことを指します。具体的に仲介手数料や売主負担の印紙税などが該当します。修繕費や固定資産税などは売るために直接かかった費用ではなく、維持管理に費用となり、譲渡費用の計算には含めることができませんので、注意が必要です。

3）譲渡所得の税額計算方法|5年が分かれ道

譲渡所得の税額は、譲渡所得に所得税率と住民税率を乗じて計算します。税率は不動産の所有期間が5年超の場合20.315%（所得税率15.315%+住民税率5%）、5年以下の場合には39.63%（所得税率30.63%+住民税9%）となり、税率が約2倍違いますのでご注意ください（所得税は復興特別所得税を含んでおります）。

また、1番注意したいのが、所有期間の判定です。所有期間は譲渡日ではなく譲渡年の1月1日で判定しますので、例えば平成27年7月に売却する方は、平成21年12月31日以前の購入であれば5年超の税率（20.315%）が適応されますが、平成22年1月1日以降の購入だと、実際には5年超所有しても5年以下の税率（39.63%）が適応されるため、思わぬ税金を払わなければいけなくなります。

不動産の売却は金額が大きいため、税金を抑えたい方は慎重に売却時期を判断しましょう。

4）確定申告の提出書類等

マンションを譲渡した日の翌年3月15日までに、確定申告を行います。第一表と第二表の他に、第三表（分離課税用）と譲渡所得の内訳書（不動産所得用）の提出が必要です。できれば一緒に売買契約書や仲介手数料の領収書等のコピーも提出しておくと、税務署の心証も良いでしょう。会社員の方は源泉徴収票の添付も必要となります。

<参考> 2015年度｜確定申告やり方ガイド！確定申告に関する疑問すべて解決

5）マイホームを売却した時の特例

マイホームを売却したときには、譲渡益からさらに3,000万円控除することができます。ただし、この場合には添付書類としてマイホームを売った日から2ヶ月経過後に交付を受けた住民税の除票が必要ですので、忘れずに市区町村役所に取りに行くようにしましょう。ただし、親族などに売却した場合等にはこの特例は適用できません。

この他10年以上所有している場合に使える特例などがありますので、要件に該当する場合には、積極的に活用しましょう。これらの特例を使って、納税額がゼロになる場合でも、税務署への確定申告は必要となりますので注意しましょう。