譲渡所得について｜マンションの売却をした後に確定申告する場合
マンション売却と確定申告についてまとめました
不動産投資をしていたマンションを売却する。買い替えや新築を建てたので売却するなどといった場合、収入が発生します。このような収入がある場合は、確定申告が必要となります。今回はマンション売却に関する申告方法を詳しく見ていきましょう。
［目次］ ■1)譲渡所得と確定申告 ■2)譲渡所得と控除 ■3)損益通算と確定申告 ■不動産売却で確定申告をした場合
■1)譲渡所得と確定申告
不動産投資でも住宅の買い替えであっても、所有していた物件を売却する際は収入が発生します。譲渡所得とは収入そのままの金額ではなく、収入額から物件の購入時にかかった費用や売却時にかかった費用を差し引いた金額のことです。
・確定申告時に提出する「譲渡所得の内訳書」はこちら
・1）譲渡所得がある場合
譲渡所得がある場合は、基本的に確定申告の必要があります。
・2）譲渡所得がない場合
譲渡所得がない場合というのは、売却した金額が取得した額などよりも低いときです。マンションの購入金額は減価償却という方法で評価され、評価額は年月が経つにつれて下がっていきます。マンションなどの建物は年月が経つにつれて老朽化もするので、思ったような値段で売れないこともあります。譲渡所得が発生しない場合であっても、確定申告することによって税金が還付される場合があります。
■2)譲渡所得と控除
譲渡所得がある場合でも控除を受けられる場合があります。控除を受けた場合、税金が下がりますので、知っておくと便利です。控除を受けられるのは売却したマンションなどが居住用つまり、マイホームであったときです。
・1）マイホーム売却で3000万円の控除
いくつか条件がありますが、所有して期間に関係なく、マイホームを売却した場合は最大3000万円の控除を受けられます。譲渡所得が3000万円に満たない場合は、譲渡所得の分まで控除を受けられます。住民票の添付が必要です。
・2）軽減税率の特例
マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3000万円控除の特例を受けた上で、軽減税率の特例を受けることができます。軽減税率とは、譲渡所得に対する税率が軽減されるということです。住民票と売却したマイホームの登記事項証明書が必要です。
・3）買い替えの特例
売却前の年から売却後の翌年の間の3年間に買い替えをした場合は、いくつか条件がありますが、課税を繰り延べることができます。
■3)損益通算と確定申告
譲渡所得がなくマイナスが発生している場合であっても、確定申告を行うことによって税金の還付が受けられたり、特例を使用してメリットがある場合もあります。マイナスの場合は基本確定申告の必要はありませんが、状況によっては申告した方が良いこともあります。
・1）損益通算
居住用の不動産の売却において損失が発生した場合は、給与所得などのその他の所得と損益を通算することができます。損益通算によって、課税所得が減り、納める税金を少なくすることができます。
・）損益通算しても赤字になる場合
損益通算をしても赤字または所得が76万円未満になる場合は、生計を共にしている配偶者の扶養に入ることができます。配偶者に所得がなくても、親や子に所得がある場合は扶養親族として親や子の所得から控除がされます。扶養親族の場合は、基準の所得が38万円以下になります。
・）譲渡所得の赤字が高額の場合
損益通算をしても赤字の額が多い場合は、赤字の金額を3年間繰り越すことが可能です。ただ、確定申告を期限内にしていることが条件になります。
■不動産売却で確定申告をした場合
確定申告をしたからといって税金だけが徴収される訳ではありません。状況によって控除や特例、または還付を受けることもできます。不動産の売却をしたら、きちんと内容を整理して、正しく申告するようにしましょう！
