家賃収入がある場合の確定申告の仕方まとめ
アパートや貸家がある方で家賃収入があるときには、確定申告する場合どのようにするのでしょうか。今回は、家賃収入がある場合の確定申告の仕方について説明していきます。
1）所得区分は不動産所得
不動産の貸付けによる所得は、事業として不動産の貸付を行っていても「事業所得」ではなく、「不動産所得」になります。
なお、同族会社の場合に多い、役員所有の建物を会社に貸している場合の家賃収入は、20万円以下であっても申告する必要があります。つまり、確定申告の要件のひとつである「給与所得・退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人」という基準はここでは適用されません。
2）不動産所得の金額計算
不動産所得の金額＝総収入金額－必要経費－青色申告特別控除（青色申告者のみ）
不動産所得の金額は総収入金額から必要経費を差し引くことで計算されます。また、青色申告の時にはさらに青色申告特別控除を差し引けます。
3）総収入金額
賃貸料収入のほかにも礼金や更新料、返還しなくてよい敷金や保証金なども収入になります。また、入居者から受け取る共益費、水道光熱費、建物損壊の実費弁償費なども不動産収入になります。
4）不動産所得に特徴的な必要経費
１．損害保険料
支払保険料のうち、火災保険や地震保険は、年度分の支払いを損害保険料として経費にすることができます。例えば5年分の火災保険料を支払ったら、前払金（前払費用）として資産に計上し、毎年１/５ずつ、損害保険料に経費として計上していきます。
不動産所得の経費にならなかった部分で、本人の居住用建物に係る地震保険料部分ならば、地震保険料控除の対象になる場合があります。
２．修繕費
壁の塗装など、使用する金額が大きい場合、修繕費なのかそれとも固定資産になるのか、不安になることもあるでしょう。原則として、修繕費は金額が大きいか少ないかより、通常の維持や管理に関する費用であるか、また、原状回復に関する費用かどうかが問題となります。
つまり、金額にかかわらず、通常の維持管理費や原状回復費用は修繕費になるのです。まずはこの考え方を理解しておきましょう。
一方、その支出によって価値が増す場合や使用できる期間が伸びる場合には修繕費になりません。この場合には、資産を購入したものと同じと考えるので、固定資産になります。
３．借入金利子
借入金の利子は原則として必要経費になります。しかし、以下の場合には必要経費になりません。
例外1 新たに不動産貸付業を開始する場合、不動産賃貸を開始するまでの期間の借入金に関する利子は必要経費とはなりません。
この場合は、賃貸用物件の取得価額に加算しなければなりません。賃貸収入が計上がないにもかかわらず、借入金利子（＝経費）ばかりが計上されるのはおかしいため、このような例外があります。
例外2 不動産所得が赤字の場合は、その赤字のうち、土地の取得のために要した借入金の利子部分は必要経費には算入できません。これは、不動産所得の赤字を他の所得の黒字と相殺し、所得を減らそうとする申告を防ぐ意味合いがあるようです。
4．立退料
建物を賃貸している場合、家を借りている方に立ち退いてもらうため、立退料を支払うことがあります。この場合の立退料の取扱いは以下のようになります。
建物の賃借人に支払う立退料は、不動産所得の金額の計算上、必要経費になります。しかし、賃貸している建物を売却するために支払う立退料は、売却に要した費用として譲渡所得の金額の計算上、控除されます。
「不動産の貸付規模により計算の方法に違いが出る」とは？ 貸付規模が「事業的規模」か、それに満たない「業務的規模」かにより、不動産所得の計算方法に違いが出ます。規模の判定は独立した貸家がおおむね5棟以上、もしくはアパートの室数がおおむね10室以上が基準となり、これを満たす場合は事業的規模となります。
ここで注意すべきは、賃貸物件が共有でも不動産全体で判定すること、アパートなどを一括貸付け（サブリース）している場合でも、上記の基準を満たせば事業的規模に該当することです。
５．事業用固定資産の損失
事業的規模の場合には、除却・滅失・取壊し、その他の損失は必要経費にすることができます。しかしながら、業務的規模の場合には、不動産所得の金額が必要経費の限度となります。
６．その他の経費の取り扱い
事業的規模の場合には、青色事業専従者給与が必要経費になりますが、業務的規模の場合には必要経費にはなりません。また、事業的規模の場合には、青色申告特別控除が最高65万円になりますが、業務的規模の場合には最高10万円です。
まとめ
家賃収入がある方は、不動産所得に特有な総収入金額と必要経費の考え方を身につけて、早めの対策と準備で確定申告を乗り切りましょう。
